اظهارنامه اجاره املاک یکی از ابزارهای قانونی در قانون روابط موجر و مستأجر و قانون آیین دادرسی مدنی است که موجر (مالک) یا مستأجر میتواند برای اعلام خواستهها، حقوق یا تکالیف خود به طرف مقابل ارسال کند.
تعریف اظهارنامه اجاره املاک
اظهارنامه یک سند رسمی قضایی است که از طریق دادگاه یا اداره ثبت دادگستری به طرف مقابل (موجر یا مستأجر) ابلاغ میشود. در واقع، این یک نامه عادی نیست، بلکه نوعی اخطار یا اعلام رسمی است که جنبه قانونی دارد و میتواند در دعاوی بعدی به عنوان دلیل و مدرک استفاده شود.
طبق قانون مالیاتهای مستقیم، تمام مالکان و موجرانی که از اجاره ملک خود درآمد دارند، موظفاند در مهلت مقرر اظهارنامه اجاره املاک را ثبت کنند. از سال ۱۳۹۸ سازمان امور مالیاتی کشور سامانه ای را برای گزارش اجاره املاک راه اندازی کرده است تا روند این امر را تسهیل کند. با استفاده از این سامانه مالکین می توانند به راحتی اطلاعات مالیاتی خود را وارد کرده و اظهارنامه مالیاتی خود را تهیه کنند. و در صورت عدم ارائه به موقع اظهارنامه مالیاتی با جریمه مواجه می شوند. این جریمه برای اشخاص حقیقی ۱۰ درصد و برای اشخاص حقوقی ۳۰ درصد می باشد.
اظهارنامه مستغلات فقط یک کار اداری ساده نیست؛ بلکه بخشی از مسئولیت مالی شماست.
🔹 به زبان ساده:
اظهارنامه اجاره املاک یک اخطار قانونی و رسمی است که موجر یا مستأجر برای اعلام مطالبه، فسخ، تمدید، یا اعتراض در رابطه با قرارداد اجاره، از طریق دادگستری برای طرف مقابل میفرستد.
کاربرد اظهارنامه در اجاره املاک
اظهارنامه مالیاتی در موضوع اجاره کاربردهای زیادی دارد، از جمله:
- مطالبه اجارهبها یا شارژ ساختمان
اگر مستأجر در پرداخت اجاره یا شارژ کوتاهی کند، موجر میتواند از طریق اظهارنامه رسمی، او را به پرداخت بدهی دعوت کند. اعلام فسخ قرارداد اجاره
در مواردی که مستأجر یا موجر حق فسخ داشته باشند (مثلاً عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر یا استفاده غیرمجاز از ملک)، فسخ باید به طور رسمی به طرف مقابل ابلاغ شود. اظهارنامه مستغلات ابزار این کار است.مطالبه تخلیه ملک
اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند از طریق اظهارنامه ابتدا به طور رسمی تخلیه را مطالبه کند.اعلام تمدید یا عدم تمدید اجاره
مستأجر یا موجر میتوانند پیش از پایان مدت اجاره، نظر خود را در خصوص تمدید یا عدم تمدید قرارداد از طریق اظهارنامه اعلام کنند.اعلام خسارت یا نقض تعهدات قراردادی
مثلاً اگر مستأجر ملک را تخریب کرده یا تغییر غیرمجاز داده باشد، موجر میتواند این موضوع را با اظهارنامه به او ابلاغ کند.
مهلت ثبت اظهارنامه اجاره املاک
اظهارنامه اجاره املاک مهلت مشخص و سفتوسخت قانونی ندارد. بهترین زمان ثبت آن همان زمان وقوع موضوع مورد اختلاف (مثلاً پایان قرارداد، عدم پرداخت اجاره یا قصد فسخ) است. در فسخ قرارداد، تأخیر باعث از بین رفتن حق فسخ میشود، پس باید فوری باشد.
۱. در زمان پایان مدت اجاره
طبق قانون، وقتی مدت اجاره تمام میشود، مستأجر مکلف است ملک را تخلیه کند.
اگر تخلیه نکند، موجر میتواند بلافاصله پس از پایان قرارداد اظهارنامهای برای مطالبه تخلیه ارسال کند.
پس هیچ مهلت خاصی برای ثبت اظهارنامه وجود ندارد؛ اما بهتر است بلافاصله بعد از پایان قرارداد اقدام شود تا مستأجر نتواند بهانه بیاورد.
۲. در صورت عدم پرداخت اجارهبها
اگر مستأجر اجارهبها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر میتواند اظهارنامه بفرستد.
مهلت این کار معمولاً پس از اولین عدم پرداخت در سررسید اجاره است.
در بسیاری از قراردادها شرط شده که اگر مستأجر برای مثلاً دو ماه متوالی اجاره ندهد، موجر حق فسخ دارد. بنابراین ارسال اظهارنامه مستغلات باید در همان بازه انجام شود.
۳. برای فسخ قرارداد اجاره
اگر یکی از طرفین طبق قرارداد یا قانون حق فسخ داشته باشد، باید این حق را فوراً و بدون تأخیر از طریق اظهارنامه اعلام کند.
تأخیر در اعلام فسخ ممکن است به منزله صرفنظر از حق فسخ تلقی شود.
۴. برای تمدید یا عدم تمدید اجاره
اگر یکی از طرفین قصد تمدید یا برعکس، قصد عدم تمدید داشته باشد، بهتر است حداقل یک ماه قبل از پایان قرارداد اظهارنامه ثبت کند.
قانون الزام زمانی خاصی ندارد، ولی ارسال دیرهنگام میتواند مشکلات عملی ایجاد کند.
مالیات مستغلات چگونه محاسبه میشود؟
برای محاسبه مالیات اجاره ملک در اظهارنامه مستغلات، باید چند عامل مشخص را در نظر گرفت. ابتدا مبلغ کل اجاره دریافتی در طول سال را محاسبه می کنبم. سپس ۲۵ درصد از این مبلغ را بهعنوان هزینههای استهلاک، تعمیرات و تعهدات مالک کسر می کنیم. مبلغ باقیمانده، پایه مالیاتی را تشکیل میدهد.
برای مثال اگر سالانه ۳۶۰ میلیون تومان اجاره دریافت میکنید، ۲۵ درصد آن (یعنی ۹۰ میلیون تومان) کسر شده و ۲۷۰ میلیون تومان باقی میماند. این عدد مشمول نرخهای پلکانی مالیات خواهد شد که بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم برای اشخاص حقیقی تعیین شدهاند:
- تا ۵۰ میلیون تومان: ۱۵٪
- از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان: ۲۰٪
- بیش از ۱۰۰ میلیون تومان: ۲۵٪
معافیتها در اظهارنامه اجاره املاک
هر شخصی که از طریق اجاره دادن ملک درآمد دارد، طبق قانون مالیاتهای مستقیم باید اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک را تنظیم و به سازمان امور مالیاتی تسلیم کند.
اما قانون، برای حمایت از برخی گروهها یا شرایط خاص، معافیتهایی در نظر گرفته است.
مهمترین معافیتهای مالیاتی اظهارنامه مستغلات
۱. واحدهای مسکونی مورد استفاده مالک و افراد تحت تکفل
اگر مالک ملک مسکونی را خودش و خانوادهاش استفاده کنند (نه اجاره دهند)، اصلاً درآمد اجارهای محاسبه نمیشود.
۲. معافیت یک واحد مسکونی در هر شهر
طبق ماده ۵۳ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم:
یک واحد مسکونی در هر شهر برای هر شخص حقیقی (برای استفاده شخصی مالک یا افراد تحت تکفل) از مالیات بر اجاره معاف است.
۳. واحدهای مسکونی روستایی و شهرهای کوچک
درآمد اجاره املاک مسکونی در روستاها و شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، از مالیات اجاره معاف است.
۴. املاک وقفی یا موقوفات عام
املاک وقفی یا موقوفاتی که درآمدشان صرف امور خیریه، آموزشی یا مذهبی میشود، از مالیات اجاره معاف هستند.
۵. املاک در اختیار دستگاههای دولتی و عمومی
اگر ملکی بهطور رسمی در اختیار دولت، شهرداریها یا نهادهای عمومی باشد، مشمول مالیات بر اجاره نمیشود.
۶. کسر هزینهها و معافیتهای قانونی
از درآمد اجاره، ۲۵٪ بهعنوان هزینهها و استهلاکات کسر میشود.
مالیات فقط بر ۷۵٪ درآمد اجاره محاسبه میشود.
۷. افراد دارای شرایط خاص
برخی اشخاص (مانند جانبازان، خانواده شهدا، و نهادهای خاص) ممکن است از معافیتهای موردی بهرهمند شوند.
مهلت ارائه اظهارنامه مستغلات
موجر (مالک) باید تا پایان خرداد ماه هر سال اظهارنامه اجاره املاک خود را برای درآمد سال قبل به سازمان امور مالیاتی تسلیم کند.
✅ خلاصه ساده:
نه همهی درآمدهای اجاره مشمول مالیات میشوند. خانه شخصی، املاک روستایی، یک واحد در هر شهر، موقوفات و املاک دولتی از مالیات اجاره معافاند. برای سایر موارد هم ۲۵٪ درآمد بهطور پیشفرض بهعنوان هزینه کسر میشود.
جدول معافیتهای مالیاتی (اظهارنامه مستغلات)
| مورد | شرح معافیت | مستند قانونی / توضیح |
|---|---|---|
| ۱. واحد مسکونی مورد استفاده مالک و خانوادهاش | اگر مالک و افراد تحت تکفلش در ملک سکونت دارند، مالیات اجاره تعلق نمیگیرد. | ماده ۵۳ ق.م.م |
| ۲. یک واحد مسکونی در هر شهر | هر شخص حقیقی یک واحد مسکونی در هر شهر دارد که اگر در اختیار خودش یا خانوادهاش باشد، معاف است. | تبصره ماده ۵۳ ق.م.م |
| ۳. واحدهای مسکونی در روستاها و شهرهای کوچک | درآمد اجاره املاک مسکونی در روستاها و شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر معاف از مالیات است. | تبصره ماده ۵۳ ق.م.م |
| ۴. املاک وقفی یا موقوفات عام | اگر درآمد ملک صرف امور خیریه، آموزشی یا مذهبی شود، از مالیات اجاره معاف است. | ماده ۲ ق.م.م |
| ۵. املاک متعلق به دستگاههای دولتی و عمومی | درآمد اجاره املاکی که به دولت، شهرداریها و نهادهای عمومی تعلق دارد، مشمول مالیات نیست. | ماده ۲ ق.م.م |
| ۶. کسر هزینهها و استهلاکات (۲۵٪) | از کل درآمد اجاره، ۲۵٪ بهطور خودکار بابت هزینهها، تعمیرات و استهلاک کسر میشود. | ماده ۵۳ ق.م.م |
| ۷. معافیتهای خاص اشخاص حقیقی | برخی گروهها (جانبازان، خانواده شهدا، نهادهای حمایتی) بسته به قوانین خاص، از مالیات اجاره معاف میشوند. | قوانین خاص حمایتی |
مشوقهای مالیاتی مرتبط با اظهارنامه مستغلات
تخفیف یا بخشودگی جریمه برای تسلیم به موقع اظهارنامه
اگر اظهارنامه اجاره املاک را تا پایان خرداد ماه هر سال ارائه بدهید، از جریمههای سنگین عدم تسلیم (۳۰٪ مالیات متعلقه) معاف میشوید.
به نوعی میتوان گفت “تسلیم بهموقع” خودش یک مشوق است.
بخشودگی جرایم در صورت همکاری با سازمان امور مالیاتی
سازمان امور مالیاتی معمولاً هر ساله بخشنامههایی صادر میکند که اگر مودیان همکاری کنند (مثل تسلیم اظهارنامه الکترونیکی، پرداخت به موقع، یا ثبتنام در سامانه املاک)، بخشی از جرایم بخشوده میشود.
شفافیت اطلاعات اجاره در سامانه املاک و اسکان
دولت اعلام کرده اگر مالکان قراردادهای اجاره را در سامانه ثبت کنند، از برخی مشوقها (مثل اولویت در وام یا بخشودگیهای مقطعی) برخوردار میشوند.
مشوقهای مقطعی (بسته به سیاست دولت)
در برخی سالها، دولت برای تشویق موجران به عرضه واحدهای مسکونی خالی، مشوقهای موقت داده (مثلاً اگر خانه خالی را اجاره دهند، بخشی از مالیات بخشوده میشود).
این مورد ثابت نیست و هر سال بسته به شرایط مسکن، متفاوت است.
نقش کاربری ملک در اظهارنامه مستغلات
اظهارنامه اجاره املاک بهخودیخود یک فرم واحد قضایی است (از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صادر میشود) و قالب آن تغییر چندانی ندارد.
اما ✨ متن و محتوای اظهارنامه مستغلات بسته به نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی و …) متفاوت میشود.
تفاوت اظهارنامه مستغلات در کاربریهای مختلف
آیا نوع کاربری ملک تاثیری بر تنظیم اظهارنامه مستغلات دارد؟
املاک مسکونی
معمولاً موضوع اظهارنامه مستغلات: عدم پرداخت اجاره، مطالبه تخلیه بعد از پایان مدت، اعتراض به تخریب یا تغییرات غیرمجاز.
لحن رسمی اما سادهتر است.
به قوانین موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بیشتر استناد میشود.
املاک تجاری (مغازه، دفتر کار و…)
اهمیت بالاتر دارد چون پای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه وسط است.
در این موارد، متن اظهارنامه مستغلات باید دقیقتر و با اشاره به مواد قانونی خاص تنظیم شود، چون تخلیه یا فسخ قرارداد میتواند منجر به طرح دعوای سرقفلی شود.
معمولاً به قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ (برای قراردادهای قدیمی) یا قانون ۱۳۷۶ (برای قراردادهای جدید) استناد میشود.
املاک اداری
شباهت زیادی به تجاری دارد ولی موضوع “سرقفلی” در آن مطرح نیست.
تمرکز اظهارنامه بیشتر بر مدت اجاره و پرداخت اجارهبها است.
املاک زراعی یا باغها
در این موارد، علاوه بر اجارهبها، ممکن است بحث خسارت به محصول یا نحوه استفاده غیرمجاز از زمین هم در اظهارنامه ذکر شود.
استناد به قوانین مزارعه و اجاره املاک کشاورزی هم گاهی لازم است.
برای کسب اطلاعات بیشتر
و دریافت آخرین اخبار و قوانین حسابداری و مالیاتی
مارا در شبکه های اجتماعی دنبال کنید
نکات مهم در اظهارنامه مستغلات
مهلت ارائه اظهارنامه اجاره املاک : تا پایان خرداد هر سال برای درآمد اجاره سال قبل
عدم تسلیم اظهارنامه مستغلات در موعد مقرر = جریمه غیرقابل بخشش + محرومیت از معافیتها
در اظهارنامه مالیاتی مستغلات بهطور مستقیم چیزی به اسم “مشوق دائمی” تعریف نشده،
اما تسلیم بهموقع اظهارنامه مستغلات ، ثبت اطلاعات در سامانه املاک، و همکاری با سازمان مالیاتی باعث میشود:از جریمهها معاف شوی
و گاهی از بخشودگیهای مقطعی یا تخفیفها استفاده کنی
منبع: kontentino.com
بدون دیدگاه